ソウルの汝矣島や聖水などの大規模再建築事業に建設会社の受注競争が集中する一方で、小規模整備事業は移転から分譲までの全過程で困難を抱えている。移転費用の貸出規制により事業のスタートが遅れ、一般分譲の不振懸念も重なり、事業性が急速に悪化している。
20日、整備業界によると、小規模再建築や道路住宅整備事業などは、移転費用の貸出規制の影響を大規模整備事業よりも大きく受けている。基本移転費用は、従前資産の評価額などを基に上限が決まるが、これを超える追加移転費用は、施工会社の信用度と資金力に基づいて調達される構造である。
大規模再建築は、大手建設会社の信用度と資金力を活用して追加移転費用を比較的スムーズに調達できる。一方、中堅・中小建設会社が主に参加する小規模整備事業は、信用補強と追加資金調達が容易ではない。追加移転費用を確保できなければ、組合員の移転が遅れ、解体や着工のスケジュールも遅延し、金融コストが増加する可能性がある。
ソウルでも移転費用調達の問題で事業スケジュールが揺らいでいる事例が出ている。中浪区面目洞のAモアタウンは、管理処分計画の認可まで完了したが、移転費用の貸出問題が足かせとなり、事業が遅延した。その後、DL建設が支払い保証に乗り出し事業は再開されたが、追加移転費用の金利は年7.5%程度で、HUG保証商品よりも高く、組合員の金融負担が増大した。
首都圏外縁の小規模事業地はさらに負担が大きい。仁川の富平区葛山洞183-1の小規模再建築事業は、既存の107戸を解体した後、234戸に再建築する計画だが、まだ移転開始日程は決まっていない。
葛山洞183-1の組合関係者は、「従前資産評価額が1億5000万～2億ウォン程度で、実際に組合員が受け取れる基本移転費用は9000万ウォン程度に過ぎない」とし、「イ・ス建設から追加移転費用の支援が難しいとの回答を受け、組合員の負担が増えている」と述べた。続けて、「分譲が円滑でない場合、割引分譲を行うことになれば、結局、組合員の追加負担金につながる可能性が高い」と付け加えた。
移転を終えて着工段階に入っても、一般分譲という別の変数が残っている。富川市オジョンドンの現代住宅外道路住宅整備事業組合は、一般分譲16戸のうち3戸のみ契約された。業界では、貸出規制と地域需要の減退、投資需要の縮小が複合的に作用した結果と見ている。
専門家は、小規模整備事業の事業性が金融調達能力と分譲性によって急速に変わる可能性があると指摘する。大規模事業は施工会社の信用補強とブランド競争力を活用できるが、小規模事業は金融コストの増加を吸収する余力が小さいためである。
金徳禮住宅産業研究院住宅研究室長は、「移転費用の貸出規制は大規模再建築と小規模整備事業の両方に影響を与えるが、違いは追加移転費用調達能力にある」とし、「大手建設会社は資金力と信用度を基に追加金融調達が可能だが、小規模整備事業を担当する中堅・中小建設会社はその余力が不足しており、金融コストが高くなるのは避けられない」と述べた。
続けて、「金融コストが増加すると、事業費と分譲価格が共に上昇するが、外縁地域の小規模事業は市場で受け入れられにくい場合が多い」とし、「追加移転費用を調達できなければ事業が遅延し、調達できたとしてもコスト負担が増えるジレンマが繰り返される」と説明した。
* この記事はAIによって翻訳されました。
