首都圏不動産市場の新たな成長軸として浮上した『用平和水』半導体ベルトが、規制の変数を前にして異なる動きを見せている。用イン・平沢・華城・水原を結ぶ京畿南部地域は、半導体投資と職住近接需要、広域交通網の好材料が重なり強気を維持していたが、最近では短期急騰の疲れと土地取引許可区域指定の可能性が取り沙汰され、市場は様子見に入っている。
28日、韓国不動産院の6月第4週の週刊アパート価格動向によると、華城動タン区のアパート価格は今年に入って11.38%上昇した。用平和水地域内でも最も高い累積上昇率である。週次上昇率も1.65%で、京畿全体の上昇率0.19%を大きく上回った。しかし、前週の2.22%よりは上昇幅が縮小した。累積上昇率は依然として圧倒的だが、短期急騰後の上昇の勢いはやや鈍化している。
動タンは昨年10・15不動産対策の際、直接規制区域から外れ、バルーン効果を享受した代表的な地域とされる。当時、政府はソウル全域と京畿の一部地域を調整対象地域と投機過熱地区に指定し、投機過熱地区と同様の地域のアパート取引に土地取引許可制を適用した。京畿では果川、光明、城南の分譲・修正・中原区、水原の永通・長安・八達区、安養の東安区、用インの水地区、議王、ハナムなどが規制の影響下に入った。
一方、華城動タン区や用インの器興区などは直接規制地域から外れた。融資や税制、取引要件の負担が相対的に少ない地域に半導体の好材料が重なり、買い需要が集中している背景がある。規制地域に縛られた水原永通区や用イン水地区などは実需中心に再編されたのに対し、非規制地域である動タンと器興には投資需要も一部流入しているとの分析がある。
南赫宇ウリ銀行不動産研究院は「半導体産業に従事する人々の通勤需要と10億ウォン以下のアパートが集中する地域の買い需要が相まって、器興区・病点区など関連地域の価格上昇幅が拡大している」と分析した。
ただし、統計上の上昇傾向と市場の体感雰囲気には差がある。週次価格指数は既存契約と申告価格が反映されるタイムラグがあるため、最近現場で感じられる様子見の雰囲気が即座に反映されることは難しい。実際に仲介業界では短期間に価格が急騰した動タンの主要団地を中心に、買い手がすぐに申告価格に追随するのではなく、価格と規制の可能性を共に考慮する雰囲気が強まっているとの声が上がっている。
非規制プレミアムは、今や追加規制の名分としても取り上げられている。動タン区が短期間に全国最高水準の上昇率を記録する中、市場では調整対象地域と投機過熱地区の指定、さらには土地取引許可区域の指定の可能性まで言及されている。しかし、実際の規制の有無は価格上昇率だけでなく、取引量、投機性需要、周辺地域への波及可能性などを総合的に考慮して決定されると見られる。
用インも地域ごとに温度差が大きい。水地区はすでに規制の影響下に入ったが、今年の累計上昇率は9.45%と高い水準を維持している。器興区もサムスン電子器興キャンパスと職住近接需要を背景に、今年6.21%上昇した。一方、処仁区は半導体クラスターという大きな好材料を抱えているが、生活インフラと交通条件がまだ完全に整っていないため、今年の累計上昇率は1.65%にとどまっている。
水原永通区も半導体ベルト内の核心居住地とされているが、すでに規制負担が作用している。サムスン電子本社と研究開発機能を基盤とした職住近接需要は依然として存在するが、投機過熱地区と土地取引許可区域の指定以降、取引要件が厳しくなったことは買い需要の拡大を制約する要因である。永通区の今年の累計上昇率は6.15%と集計された。
平沢はサムスン電子平沢キャンパスという確固たる産業基盤を持っているが、高徳国際新都市やブレインシティなど供給変数が同時に作用している。半導体の裏需要は有効だが、大規模開発・供給量を消化する過程で売買市場の回復速度は相対的に遅い。今年の累計売買価格も2.49%下落し、動タン・器興・水地とは異なる動きを見せている。
専門家は京畿南部地域の強気が半導体業界の活況期待感と裏の居住需要から生じているが、規制への懸念が高まるにつれ、需要の移動と取引の縮小が同時に現れる可能性があると見ている。朴元甲KB国民銀行首席不動産専門委員は「規制地域指定により融資と税金の規制が強化され、ギャップ投資需要が減少すれば、一定程度の需要の鈍化と価格の安定効果が現れる可能性がある」と説明した。
* この記事はAIによって翻訳されました。
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