住宅賃貸保護法の修正46年
1981年に制定された住宅賃貸保護法は29回の改正を経てきた。対抗力から始まり、小額保証金の優先弁済権、確定日付による優先弁済権、賃貸権登記命令、契約更新要求権が次々に追加された。方向性は常に同じであり、賃借人の債権をその住宅により強固に結びつけるか、賃借人が事前に確認できる情報を増やすことだった。どの改正も「保証金は賃貸人が受け取って保管する」という前提には触れなかった。今月22日に賃貸人・賃借人の募集公告で第一歩を踏み出す住宅都市保証公社（HUG）の『賃貸保証信託』は、46年ぶりにその前提に手を加える対策である。構造はこうである。HUGの中に賃貸保証安定化機構を設け、賃借人は保証金を賃貸人ではなくこの機構に預ける。賃貸人はその運用収益を年4%台の月収として毎月受け取る。契約が終了すると、機構が賃借人に直接保証金を返還する。保証金はHUGが保証する住宅建設プロジェクトファイナンス（PF）事業に投資される。年間15兆ウォンを預かり、約9万3000世帯の供給を支える計画であり、長期的には100兆ウォンのファンドで8.9%の公共賃貸在庫率を20%まで引き上げる構想である。今月22日の募集公告に続き、11月には賃貸の検証と契約締結、12月には残金の預託と入居が予定されている。
なぜ賃貸制度の前提を変えることが重要か
現在の制度では、保証金を担保するのはその家一軒だけである。複数の担保も、保証人も存在しない。それにもかかわらず、賃借人はその唯一の担保をコントロールできない。賃貸人が根抵当を設定しても、税金を滞納しても、家を譲渡しても阻止できない。対抗力は翌日にしか生じない。金融機関であれば、借主を審査し、担保認定比率を規制し、担保価値が下がれば追加担保を要求する。しかし、賃借人は何もできずに数億ウォンを無利子で個人に貸し出している。詐欺がなくても保証金が失われる理由である。賃貸詐欺はこの構造が生んだ結果であり、原因ではない。保証金を賃貸人に預け、賃貸人が自由に使うことが常識であるが、比較すると非常に異例である。ドイツでは保証金を月賃料の3倍に制限し、賃貸人が自己資産と分離して預けることを義務付け、その利息は賃借人に帰属する。賃借人に不利な契約は無効である。イギリスでは通常5週間分を政府が認可した保護スキームに、オーストラリアとニュージーランドでは州政府機関に預けることになっており、アメリカのニューヨーク州では信託で保有し、自己資産と混ぜることはできない。保証金を小さく制限するか、賃貸人の手に入らないようにするか、どちらかであるが、我々はどちらも行っていない。売買価格の60〜70%に達する保証金に上限も制約もない。これは我が国の法制度の中でも異例である。投資者預託金は自己資産と区別して預けるか信託し、退職給付金は社外に積み立て、葬儀前払い金は半分を保全することが求められる。民法は留置権者と質権者が担保として押さえた物件さえ債務者の承諾なしに使用できないと規定している。裁判所は賃貸保証金を賃借人のすべての債務を担保するものと見なしているが、賃貸人はその全額を自由に使うことが許可されている。
HUGの安心信託では、賃貸人が倒産しても債権者が執行できるのは賃貸人の収益権のみである。賃貸人が税金を滞納しても、住宅が売買や競売・公売に移っても、先順位根抵当がいくらであっても、賃借人は影響を受けない。それはその住宅で保証金返還を担保していないからである。事故が起こった後に返すのではなく、事故が起こることができないようにする方式である。
先月16日、HUGが開催した討論会では社長が直接発表を行った。純粋な月賃料と比較した月収、公室が出ても2ヶ月まで保証される収益、保証加入義務免除、賃貸所得税減免推進など、賃貸人が計算機を叩く項目を種類別に提示し、裏契約の懸念などの疑問点もリスト化して回答した。筆者はその場に討論者として参加し、賃貸人に保証金を預けるという住宅賃貸制度の前提を46年ぶりに初めて変える試みであることに意義を見出した。
今すぐ変わることから見てみよう。賃借人は登記簿を閲覧して先順位担保と順位を確認し、登記簿に現れない滞納を心配し、競売落札価格を予測する必要がなくなる。確定日付と転入届の時期を1日単位で合わせる理由も、住んでいる間に所有者が変わったかどうかを確認する理由もなくなる。保証金が賃貸人に渡らないため、ギャップ投資も構造的に遮断される。
賃貸が消えるという懸念
賃貸人が保証金を使えなくなると賃貸が消えるという懸念は杞憂である。賃貸供給量はむしろ増える可能性がある。ソウルの連立・多世帯中位価格で売買価格3億ウォン、賃貸価格2億ウォンの住宅を保証金1000万ウォンの月賃料に設定すると、賃貸人の月収は74万ウォン、安心信託に参加すると73万ウォンである。差は1万ウォンであり、賃貸料未納のリスクが消え、公室が出ても2ヶ月までHUGが収益を保証する。先順位根抵当2億ウォンが設定された3億ウォンの住宅は現在賃貸に出すことができない。賃借人も望まない。落札価格が2億4000万ウォンであれば、賃借人が受け取るお金は4000万ウォンに過ぎないからである。安心信託であれば同じ住宅に2億ウォンの賃貸が可能である。優先弁済権を減らす理由がないため、賃貸人も担保価値を完全に活用する。先順位担保のために月賃料のみで出ていた物件が賃貸物件になる可能性がある。月賃料比率が68.4%まで上昇した現在、賃貸転換率6.7%と賃貸貸出金利3.97%の差だけ住宅費も下がる。賃借人側でも懸念がある。優先弁済権を放棄し、機構を信じなければならないのではないか、そのお金をPFに投資するというが、もし不良が出たらどうなるのかというものである。まず比較対象を正確にする必要がある。現在も保証金は安全に保管されていない。全額が賃貸人個人に渡り、何の審査も監督もない。比較対象はリスクのない状態ではなく、現在の状態である。投資対象はHUGが保証したPF貸出であり、賃貸人に支払われる収益率は投資実績に関係なく一定に設計されている。
賃貸人が参加するか、2016年の銀行界の賃貸金エスクローのようになるのではないかという指摘もある。2016年の失敗は賃貸人に戻る運用収益が全くなかったからである。今回は収益があり、根抵当のために賃借人を見つけるのが難しかった賃貸人にとっては収益率以上の意味がある。選択制で始まり、最終的には義務化に向かうのではないかという指摘もある。究極的には全面化されるべきだと考える。ただし、それは別の立法手続きを経る必要があり、今の段階で必要なのは市場の検証である。
賃貸保証金1058兆円の悪循環から善循環へ
長期的に変わるのはお金の流れである。安心信託に入る保証金は住宅の供給に戻る。現在はこのお金が賃貸人に流れ、ギャップ投資と多重住宅取得の種銭となり、それが住宅価格を上昇させ、上昇した住宅価格が再び賃貸価格と保証金を押し上げる。この制度が完全に定着し、全体に拡大すれば、我が国の賃貸保証金総額1058兆ウォンの流れが変わる。ギャップ投資に利用され住宅価格上昇を引き起こしていた悪循環から脱し、保証金を産業資本に戻し、国家経済の善循環を導くことができる。成功裏に定着させるために補完すべき点もある。まず法的性質である。名称は『信託』であるが、発表資料と報道資料は『預託』という表現を使っている。単なる預託であれば法的性質は消費委託（民法第702条）にとどまる。預けた金銭の所有権は機構に移り、賃借人は返還債権を持つ一般債権者となる。機構に問題が生じれば、賃借人は再び配当を争わなければならない。一方、信託法第22条第1項は信託財産に対する強制執行と担保権の実行、保全処分、滞納処分をすべて禁止している。倒産隔離は約定ではなく法律が付与する効果である。預託金の法的性質と倒産隔離の有無を法律で明確にする必要がある。
賃貸人が受け取るお金も予測可能でなければならない。賃貸人の関心は一つである。いくらをいつ受け取るか。収益率算定公式と最低支給水準、支給日を募集公告に明示する必要がある。安心信託物件であることが賃借人の検索段階で明らかになることも重要である。プラットフォームと仲介システムに表示が付けば、賃借人が先に探し、その瞬間に賃貸人の参加意欲が生まれる。裏契約で賃貸金を膨らませようとする試みはこの制度の最も現実的なリスクであるため、賃貸金の検証も徹底する必要がある。初期の事故件数を公開することも重要である。安心信託物件で単独の未返還がなかったという事実ほど強力な説得はない。
安心信託が定着すれば、その次は我々の賃貸制度自体を改編する必要がある。保証金返還を金融機関が担保すれば優先弁済権が不要になり、確定日付や転入届、賃貸権登記命令、返還保証保険のように優先弁済権を守るために積み上げてきた装置も不要になる。住宅の所有権と使用権が完全に分離されるのである。受託主体も増やして市場の競争を誘導できる。賃貸人が受託の主体を指定できるように銀行や証券会社に広げ、国家がその健全性と運用商品の範囲を監督すればよい。そうすれば預託規模が大きくなっても対応でき、運用対象を調整してお金の流れを設計することも可能になる。賃貸率が高いリスクのある住宅から適用し、最終的には住宅賃貸保護法を全面改正することが必要である。保証金運用収益に対する税制支援は一時的なインセンティブではなく制度設計の一部であるべきである。確定日付を扱っていた地方自治体の行政人員も、今より必要な場所に移動できるようになる。
住宅を借りることは契約の問題ではなく、居住権の問題である。居住権は他の基本権の実現を支える最も基本的な権利である。住む場所が不安定であれば、他の権利はその上に築かれることはできない。しかし、我々は46年間その権利の実現を個人の知識と運に任せてきた。難しく複雑な制度はそれ自体で不平等を生む。登記簿を読み、落札価格を見積もり、順位を考えることができる人はリスクを回避し、そうする余裕のない人はそのリスクを背負うことになる。国家がすべきことは、難しく複雑で危険な制度をそのままにして国民が自らよく見守るようにお願いするのではなく、安全な制度を作ることである。コンビニエンスストアでアイスクリームを選ぶように、簡単で安全に住む家を見つけられるようにしなければならない。賃貸保証信託がその始まりである。46年ぶりにようやくかけた第一ボタンがしっかりと位置を占めることを切に願う。
* この記事はAIによって翻訳されました。
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