3期新都市で民間建設会社に売却されなかった共同住宅用地を韓国土地住宅公社（LH）が直接開発する方式が拡大する。政府は首都圏の公営宅地の民間売却を減らし、LHの直接施行による供給構造を変更している中、未売却用地も公営分譲・公営賃貸に転換される場合、3期新都市の住宅構成自体が変わる見通しである。
20日、国土交通部とLHによると、政府は首都圏の公営宅地の中で民間に売却する予定だった共同住宅用地をLHの直接施行に転換し、2030年までに5万3000戸を着工する計画である。容積率の引き上げなどを通じて追加で確保する7000戸を加えると、直接施行による供給規模は約6万戸に達する。
従来の公営宅地供給はLHが宅地を造成した後、民間建設会社に共同住宅用地を売却し、建設会社が直接住宅を建設して分譲する方式が中心であった。今後はLHが土地を保有したまま直接事業を施行し、民間建設会社は施工または民間参加事業の形で参加する方式が増える見込みである。
実際、昨年下半期に民間売却が中止された共同住宅用地は17地区27筆、約65万㎡の規模である。京畿・仁川地域が19筆を占め、南楊州市の王宿やハナム市の教山など3期新都市も含まれている。該当用地は地区計画や用途変更などを経て、順次直接施行事業に転換される予定である。
政府が直接施行の拡大とともに公営賃貸供給にも重きを置く中、3期新都市の住宅構成の変化がさらに大きくなる可能性がある。従来の民間分譲用地が公営住宅に変わる場合、公営分譲だけでなく、一部の物量は公営賃貸として供給される可能性があるからである。
政府が推進中の普遍型公営賃貸も3期新都市が主要供給候補地である。南楊州市の王宿S10ブロックや仁川市の計陽AC2-1ブロック、ハナム市の教山公営複合用地などが初期候補として検討されている。従来の公営賃貸よりも所得・資産基準を緩和し、住宅品質を向上させて若者や一般無住宅者まで需要層を広げる方式である。
洪知宣国土交通部長官候補者も最近、国会の人事聴聞会でこのような方向を再確認した。洪候補者は3期新都市の民間分譲地の中で民間に売却されなかった用地はLHが直接施行し、公営賃貸も増やす予定であると説明した。
LHの直接施行の拡大は建設業界の事業方式にも変化をもたらす見込みである。民間建設会社が土地を直接購入し、施行・分譲収益を得る構造は減少する一方、LHが施行者となり、民間が設計・施工などを担当する民間参加公営住宅事業の比率が高まる可能性が高い。
特に自社開発事業の比率が高い中堅建設会社にとっては、首都圏の公営宅地を確保する機会が減少する可能性がある。一方、土地購入に大規模な資金を投入せずに施工に参加できる点では、金融負担を減らす側面もある。
問題はLHの財政負担である。土地を民間に売却すれば比較的早く資金を回収できるが、直接住宅を建設すると建設費も追加で投入しなければならない。公営分譲は分譲を通じて事業費を回収できるが、公営賃貸は長期間資産を保有しなければならず、投資金の回収時期も遅れる。
昨年、LHの総負債は173兆ウォンを超えた状態である。政府がLHの組織を開発・住宅建設部門と住宅福祉・資産管理部門に分ける改編を推進しているため、今後の直接施行事業費と公営賃貸運営費をどのように調達するかも主要課題として挙げられている。
李恩亨大韓建設政策研究院研究員は「LHの直接施行は民間建設会社にどの程度の役割を任せるかによって、求められるLHの能力も変わる」と述べ、「長期的にもこのような事業構造を持続できるかどうかを考える必要がある」と語った。
* この記事はAIによって翻訳されました。
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