AI時代には不動産情報が不足していることが問題ではない。むしろ情報が多すぎることが問題である。YouTubeでは住宅価格が上昇すると言い、他のチャンネルでは下落すると言われている。ポータルサイトには売り出し価格があり、政府には実際の取引価格や各種統計が存在する。今や生成型AIも不動産の予測を行うようになるだろう。情報は溢れているが、何を信じるべきかが逆に難しくなっている。
AI時代における韓国不動産院の存在意義はここから始まる。住宅価格はAIが決定するものではない。住宅を購入しようとする人と売却しようとする人が出会い、価格が形成される。金利や所得、融資と供給、人口や雇用が需要と供給を動かす。AIがどれほど賢くなっても、この市場の原理を代替することはできない。
どのアパートが上昇するかを予測するのは民間の多くの専門家や企業が競う領域である。公共機関が行うべきことは異なる。韓国の不動産市場で今何が起こっているのかを最も正確に示すことである。
不動産市場には実際の取引価格や売り出し価格、売買・賃貸価格、取引量や未販売物件、申込や入居物件など膨大なデータが蓄積されている。しかし、データが多いからといって市場が透明になるわけではない。異なる基準で散らばった情報をつなぎ、誤りを取り除き、国民が信頼して利用できる基準を作る必要がある。
韓国不動産院はAI時代において「不動産データの韓国銀行」のような機関にならなければならない。韓国銀行の経済統計が経済を判断する重要な基準となるように、不動産市場を知りたいなら最初に韓国不動産院のデータを探すようにすることが求められる。AI時代にはデータを多く持つ機関よりも、信頼できるデータを持つ機関が強い。
AIはこのデータを生きたものにすることができる。全国で発生する多くの取引を分析することで、取引量が急に変化する地域や周辺相場と異なる取引、売買と賃貸価格の異常な動きをより早く見つけることができる。AIは住宅価格を予測する占い師ではなく、人間の目では見逃しがちな市場の変化を見つける顕微鏡であるべきである。
統計を国民の言葉に変えることも重要である。これまで「アパート価格が0.1%上昇した」、「取引量が10%減少した」といった数字を発表するにとどまっていたが、生成型AIはその数字が何を意味するのかを説明できる。国民が「私たちの地域の取引は昨年より増えたのか」と尋ねれば、公共データに基づいてわかりやすく知らせる方式である。
このようなサービスは、住宅を購入するよう勧めたり、住宅価格を予測する「投資AI」とは異なるべきである。国民が自ら判断できるように客観的な事実を探し出す「不動産AI秘書」に近いものである。AIが人間の判断を代替するのではなく、複雑なデータを理解できるように助けるものである。
ここで民間と公共の役割も明確になる。不動産テクノロジー企業やポータル、金融機関はより便利なサービスや新しい分析モデルを競い合えばよい。韓国不動産院がこれらとより良いアプリを作ると競争する必要はない。公共機関は正確なデータと基準を作り、検証されたデータが民間の革新につながる基盤を提供しなければならない。
民間が予測を競うとき、公共は事実を責任を持って提供しなければならない。どの地域が上昇するかについては異なる予測が存在するかもしれない。しかし、どの取引が実際に行われたのか、市場がどのように動いているのか、どのデータが信頼できるのかについては、国民が依存できる基準が必要である。
AIの活用範囲が広がるほど、責任の問題はより重要になる。特に公示価格のように税金や負担金、福祉や財産権に影響を与える分野では、AIが計算したからといって正解になるわけではない。どのデータを使用し、なぜその結果が出たのかを説明できなければならず、誤りが発生した場合は人間が修正し、機関が責任を持たなければならない。
AIが分析し、人間が判断し、機関が責任を持つ。これが公共AIが守るべき原則である。アルゴリズムが人間の責任を代替してはならない。むしろAIが重要な判断に深く関与するほど、説明可能性と検証手続き、責任の主体はより明確でなければならない。
イ・ホンウク院長が率いる韓国不動産院が推進すべきAIの大転換も、結局はシステムをいくつか導入する問題ではない。データをつなぎ、品質を向上させ、市場の変化を早く発見し、難しい統計を国民が理解できるようにすることである。そうなれば、韓国不動産院は統計を発表する機関を超え、韓国の不動産市場のデータインフラとなることができる。
今後AIが進化するにつれて、不動産の予測はさらに増えるであろう。情報が増えたからといって真実が増えるわけではない。むしろ何が事実であるかを見分けることがより難しくなる可能性がある。だからこそ逆説的にAI時代には信頼できる公共データの価値がさらに高まる。
韓国不動産院が市場よりも賢い機関になろうとする必要はない。国民が市場を自ら判断できるように最も正確な事実を提供すればよい。民間が予測を競うとき、公共は事実を責任を持って提供する。AI時代に韓国不動産院が守るべき最も重要な資産は結局、信頼である。
:イ・ホンウク韓国不動産院長:
イ・ホンウク韓国不動産院長は弁護士出身で、参加連帯民生希望本部長や京畿住宅都市公社（GH）社長などを歴任した。韓国不動産院長就任後、公正な市場秩序と国民の住居安定を強調している。AI基盤の調査・分析と不動産データの革新を通じて、正確で信頼できる不動産情報インフラの構築を推進している。
* この記事はAIによって翻訳されました。
