ソウルの主要な再建築事業地では、工事費が3.3㎡当たり1600万ウォンに迫っており、組合が費用の検証に乗り出している。資材費・人件費の上昇分と高級化・特化設計にかかる費用を区別し、適正性を検討しようとしている。ウンマアパートやモクドン7団地などでは、設計や契約条件を見直すために外部の専門家を導入し、施工会社との交渉に備えている。
14日、ハンミグローバルによると、同社はヒリム総合建築事務所とコンソーシアムを組み、ウンマアパート再建築整備事業の建設事業管理協力会社に選ばれた。着工前の事業を検討するプレコン（Pre-con）段階で、設計や工事費、契約条件を確認し、事業費削減策の提案などを支援する予定である。
最近、聖水・汝矣島・狎鴎亭などの主要な整備事業地では、3.3㎡当たりの工事費が1000万ウォンを超える事例が続いている。汝矣島の広場アパート38-1区の組合が設定した予定工事費は3.3㎡当たり1590万ウォンで、付加価値税は別途である。
実際の建設原価も上昇している。韓国建設技術研究院の工事費原価管理センターによると、7月の建設工事費指数は138.59（暫定値）で、前月比0.18%、前年同月比5.78%上昇した。前月比で熱延鋼板の価格は5.68%、建築用金属製品は4.02%上昇した。
ある施工会社関係者は「工事費上昇の主な要因は資材費の上昇であり、次に人件費の上昇である」と述べた。重大災害処罰法施行以降、安全・品質関連の費用増加や高級化戦略も影響を与えたという説明である。
ただし、原価指数の上昇だけで個別事業地の工事費が適正かどうかを判断するのは難しい。同じ面積でも建物の高さや地下階の規模、工法、仕上げ材などによって費用が異なるためである。原価上昇分と組合が選択した設計・商品レベルに応じた費用を分けて検討する必要がある。
建設事業管理（PM・CM）は、この過程で組合の不足している専門性を補完する。設計や工事費・工程・品質・安全などを検討し、施工会社との契約や交渉を支援する。設計や工法を変更して必要な性能を維持しながら費用を低減する価値工学（VE）検討も行う。工事中に増額要求が出た場合には、その理由や算出根拠を検討することができる。
ハンミグローバルの関係者は「工事費の検証は通常、不動産院で行われるが、内部的に各種書類や内容を専門性を持って追加で確認すべき部分が多い」と述べた。ウンマアパートでも着工前の契約書の検討や行政業務などを支援する予定であると説明した。
モクドン7団地も最近、施工会社選定を支援する建設事業管理業務の入札公告を出した。モクドン7団地の組合長は「まず施工会社選定の最後の段階である入札指針書と入札提案書、仮契約まで進める予定であり、工事費の防衛が最も大きな目的である」と説明した。
ただし、PM・CMの導入が工事費の引き下げを保証するわけではない。別途の業務費が発生し、業者の業務範囲や専門性によって効果も異なる可能性がある。節約額を評価する際にも、同じ設計・品質条件で費用を低減したのか、仕上げ材や施設レベルを調整した結果なのかを区別する必要がある。
全永俊韓国建設産業研究院建設産業研究センター長は「建設事業管理者は発注者である組合の不足している専門性を代替することができる」と述べ、「工事費だけでなく、事業の遅延可能性を減らし、設計や施工計画が組合に不利に進行しないように技術的な検討を行うことができる」と語った。
続けて「建設事業管理業者ごとに専門分野や能力に差がある」とし、「小規模事業地は費用を投入しにくいため、政策的支援や非常駐コンサルティングなど、さまざまな方法で専門性を補完する必要がある」と指摘した。
* この記事はAIによって翻訳されました。
亜洲日報の記事等を無断で複製、公衆送信 、翻案、配布することは禁じられています。
