政府は住宅供給の拡大に向けて、不動産プロジェクトファイナンス（PF）の公的保証の拡大や金融規制の緩和を最終的に検討している。李在明大統領が『大胆な住宅供給』を求める中、金融当局も供給者金融を緩和するための方策をテーブルに載せている。
9日、金融当局によると、金融委員会は住宅供給を促進するために、建設業界や現場からの要望を中心に供給者金融の活性化策を検討中である。
最も有力視されているのはPF公的保証の拡大である。銀行など金融機関が不動産PFに対して依然として保守的な態度を示しているため、韓国住宅金融公社などの公的保証機関の保証余力を増やし、正常な事業に資金が流れるようにすることが目的である。
PF関連の金融機関の健全性規制の緩和も業界からの大きな要望である。金融当局はPF事業の過度な借入を防ぐため、来年から4年間にわたり自己資本比率を20%まで引き上げる方針を進めてきた。自己資本比率に応じてリスクウェイトや引当金、融資限度額などを差別的に適用する方式である。
しかし、開発業界では金融機関がすでにこれを先取りして反映させており、供給者金融が萎縮しているとの不満が出ている。不動産開発業界の関係者は「民間賃貸住宅を社会的インフラとして見て、関連規制を緩和するか、施行時期を遅らせるべきだ」と述べた。
賃貸事業者の融資規制も一部調整される可能性がある。政府は昨年9・7対策を通じて住宅売買・賃貸事業者の住宅担保融資を制限したが、新たに住宅を建設し、それを担保に最初に取り扱う融資などは例外としていた。金融当局はこのような例外範囲を広げ、賃貸住宅供給を促進する方策も検討している。
入居を控えた新築アパートの残金融資難解消と移転費用融資規制の緩和も供給促進の流れと連動して検討されている。移転費用融資については、担保基準を既存住宅から新築住宅に変更し、融資可能額を増やす方策が挙げられている。
李大統領は最近、2回の不動産政策点検会議で住宅供給拡大策を議論した。7日の会議では、既存の考え方にとどまらず、転換的に判断し、大胆に実行するよう求めた。
一方、投機的需要を狙った賃貸ローン規制については基準策定に慎重な雰囲気が漂っている。金融委員会は投機目的の非居住1住宅者を対象に賃貸ローンを制限する方策を準備している。李大統領はこれまで過度な賃貸ローンが住宅価格の上昇を助長する可能性があると何度も指摘してきた。
賃貸ローン制限の方式としては、保証の縮小が挙げられている。銀行の賃貸ローンは住宅都市保証公社、韓国住宅金融公社、SGIソウル保証などの保証を基に行われるため、保証比率を下げるか、一部対象に対して保証を制限する方式が検討される可能性がある。
重要なのは、非居住1住宅者の中で実需者と投機的需要をどのように区別するかである。金融当局の高官は「投機性を見極める基準を策定する過程で、実需者の不便を最小限に抑えようとしている」と述べた。
税制改編案で例外事由として認められた職場変更・転勤、長期治療や養生が必要な病気、学校暴力被害による転校、親の扶養などが賃貸ローン規制でも参考にされる可能性がある。
最近、不動産に対する民心が悪化している点も負担である。税制改編案発表後、賃貸市場への影響や非居住1住宅者の税負担を巡る懸念が与党内部でも提起されている。さらに賃貸ローン規制が強く適用される場合、賃貸市場の不安定につながる可能性があるため、金融当局も水準調整に苦慮している。
* この記事はAIによって翻訳されました。
亜洲日報の記事等を無断で複製、公衆送信 、翻案、配布することは禁じられています。
