李在明大統領主催の不動産国民大討論会を前に、不動産政策の方向性を巡る攻防が始まった。政府内外では超高額・多住宅・非居住用住宅に対する保有税と譲渡所得税の改編の可能性が取り上げられる一方、東京都は供給拡大と賃貸市場の安定を優先すべきだとの姿勢を示している。
12日、政府と不動産業界によると、政府は14日から16日まで供給・金融・税制分野ごとの公開討論会を行い、23日には大統領が直接参加する不動産国民大討論会を開催する予定である。政府はこれまでに示された様々な意見を議論し、今後の不動産政策の方向性を模索する方針だ。
今回の討論会は単なる意見収集の場ではなく、下半期の不動産対策の方向性を測る指標として解釈されている。6月27日の貸出規制以降、購入意欲は一部落ち着いたが、東京の住宅価格と賃貸市場の不安は依然として残っている。追加対策が税制強化に向かうのか、供給補完と賃貸市場の安定に向かうのかが市場の関心事となっている。
最も敏感な焦点は税制である。超高額1住宅の保有税基準をどのように定めるか、実居住1住宅と非居住1住宅・多住宅の保有税を差別化するか、非居住住宅に対する譲渡税の優遇を減らすかなどが議論のテーブルに上がる可能性が高い。特に長期保有特別控除の改編と登録賃貸事業者の税制優遇の調整が市場の関心を集めている。
税制強化論の名分は投機需要の抑制である。高額住宅と多住宅保有に伴う税負担を高めることで、保有負担を増やし、売却を促すとともに、実居住目的が薄い投資需要を減少させるという論理である。住宅価格の上昇が続く中、貸出規制だけでは市場の期待感を抑えることが難しいとの判断も背景にある。
ただし、保有税と取引税を同時に強化する場合、副作用も少なくない。保有税の引き上げは売却圧力として作用する可能性があるが、譲渡税の負担が増すと、住宅所有者が物件を引き上げる「物件のロック」が発生する可能性がある。取引が減少すれば市場価格の発見機能が弱まり、実需者の選択肢も減少する可能性がある。
東京都は税金よりも供給と賃貸市場の安定に重点を置いている。オ・セフン東京都知事は不動産国民大討論会を歓迎しつつも、核心議題は税金ではなく供給拡大と賃貸市場の安定であるべきだとの立場を示した。住宅価格と賃貸価格が共に上昇する現実をまず扱うべきだという趣旨である。
東京都が供給を強調する背景には、東京の住宅供給不安がある。東京は新規宅地が限られているため、再建築・再開発などの整備事業が供給の重要な柱となっている。しかし、工事費の上昇、組合負担金の負担、許可の遅延、金融コストの増加が重なり、事業の進行が遅れている。税制と貸出規制だけを強化する場合、整備事業の推進力がさらに弱まる可能性があるとの懸念も出ている。
賃貸市場も今回の討論会の核心議題として浮上する可能性が高い。東京の入居物件の減少と整備事業の移転需要、賃貸化の流れが重なり、賃貸市場の不安が高まっている。売買需要を抑制しても、賃貸・月賃の供給が不足すれば、借り手の居住費負担は軽減されにくい。賃貸市場の安定を別の議題として扱う必要があるとの要求が高まっている理由である。
業界関係者は「貸出規制だけで住宅価格と賃貸市場の不安を同時に抑えることは難しい」とし、「討論会が税金強化の議論にとどまる場合、物件のロックと取引の萎縮の論争が繰り返される可能性があるため、供給、税制、賃貸対策を同時に見るアプローチが必要である」と述べた。
* この記事はAIによって翻訳されました。
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