ソウルのアパート賃貸市場は、北部から江南地区へと上昇の流れが移行している。江東区は週ごとに1%を超える急騰を見せ、ソウルの賃貸価格上昇を牽引した。ソウルに隣接する京畿道の光明市と華城の東灘でも賃貸価格が大幅に上昇し、南部を中心に賃貸市場の上昇が広がっている。
4日、KB不動産の週次アパート市場動向によると、6月第5週のソウルアパート賃貸価格は前週比0.33%上昇した。前週の0.32%よりも上昇幅がわずかに拡大した。
注目すべき変化は地域別の流れである。江南地区の賃貸価格上昇率は0.37%で、北部地区（0.29%）を上回った。わずか1週間前は北部地区が0.39%、江南地区が0.27%で、北部地区の上昇が強かったが、1週間で雰囲気が一変した。
江南地区の強気を主導したのは江東区である。江東区の賃貸価格は今週1.16%上昇し、ソウル25の自治区の中で最も高い上昇率を記録した。ソウルの平均上昇率（0.33%）の3倍を超える水準である。ソンパ区も0.45%上昇し、強気を維持しており、カンナク区（0.44%）、クロ区（0.31%）、ドンジャク区（0.30%）なども上昇を示した。
KB不動産は、江東区の場合、再建築の移転需要と夏休みを前にした学区需要が同時に流入し、賃貸物件を探す需要が増加した影響と分析している。江東地区を中心に移転需要が発生し、教育需要も重なり、賃貸市場が迅速に反応しているという。
光明・東灘も活況…南部の賃貸強気が拡大
特に最近、ソウル南部と生活圏を共有する京畿道の主要地域でも賃貸上昇が明確に見られる状況である。
光明市は賃貸価格が0.96%上昇し、首都圏の主要地域の中で最も高い上昇率を記録した。同期間に売買価格も0.95%上昇し、賃貸と売買が同時に1%前後の上昇を示した。
光明はソウルのクロ・金天区と接している代表的な代替居住地である。最近、整備事業が活発に進められており、ソウルへのアクセスも優れているため、実居住需要が安定して流入している。ソウルの住宅価格上昇と規制強化の中で、相対的に価格負担が低い光明に需要が移動し、売買だけでなく賃貸市場も同時に強気を示していると考えられる。
華城の東灘区も同様の流れを示した。東灘区の賃貸価格は今週0.96%上昇し、売買価格は2.27%急騰し、全国最高水準の上昇率を記録した。
東灘は最近、半導体産業への投資拡大期待感や企業の移転、職住近接の需要が集中し、首都圏で最も急激な住宅価格上昇を続けている地域である。政府の規制地域指定や土地取引許可区域指定後、購入意欲は一部様子見に戻ったが、実居住需要は依然として堅調であると解釈される。売買市場に流入していた需要の一部が賃貸市場にも留まり、賃貸価格上昇の圧力が続いている。
京畿道の他の地域でも同様の流れが見られた。クリ市は賃貸価格が0.49%上昇し、成南の分譲区は0.37%、楊州市は0.37%、水原の八達区は0.36%、水原の永通区は0.35%それぞれ上昇した。ソウルへのアクセスが優れているか、自足機能が強い地域を中心に賃貸強気が続いていることが共通して確認されている。
実居住需要が牽引…今後の入居物件が変数
一方、ソウル北部地区は全体的に上昇傾向を維持しているが、江南地区ほどの弾力性は見られない。北部区（0.21%）、成北区（0.43%）、恩平区（0.38%）、道峰区（0.40%）、東大門区（0.34%）などが上昇したが、地域全体の上昇率は江南地区よりも低かった。
市場では、賃貸市場の重心が南部地区に移動する背景には、複数の要因が同時に作用しているとの分析がある。江東地区の再建築移転需要と学区需要、ソウルの規制に伴う代替居住地需要、京畿南部の産業・交通の好材料による実居住需要が複合的に絡み合い、ソウル江南地区と隣接する地域の賃貸市場を刺激しているという。
今後、ソウルの入居物件の変化や賃貸物件の推移、再建築移転のスケジュールなどが賃貸市場の行方を決定する主要な変数となる可能性があるとの専門家の診断がある。
業界関係者は「京畿南部では売買市場と賃貸市場が同じ地域で同時に強気を示した点に意義がある。光明と東灘は売買と賃貸がともに大幅に上昇し、ソウル江南地区も賃貸上昇が再び拡大している」とし、「単なる投資需要ではなく、実際の居住目的の需要が市場を支える地域で賃貸と売買が共に動く様相が見られる」と評価した。
* この記事はAIによって翻訳されました。
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